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[行業資訊]萬達,追上西蒙還有多久?

發布者:人人福利網發布時間:2020-01-20資訊來源:商業地產頭條

   人人福利網訊 Simon(美國西蒙地產),印力造mall的一代老師,王健林點名要趕超的對象。

  生於上世紀60年代,Simon前身是Melvin Simon & Associate(下稱MSA),一家小型地產開發企業。 

  以印第安納州的小型露天廣場為起點,往後30年,Simon在美國的購物中心浪潮中穩紮穩打,商業帝國初長成。

  待到90年代,Melvin Simon的長子David接班後,Simon借著“穩、準、狠”的激進大並購,駛入快車道。1993年,融資8.4億美元紐交所上市,成彼時全美最大規模IPO。

  上市後的Simon,不再是個純粹的零售地產開發商,另有兩大title加持——商管公司、基金公司(走REITs模式)。這套打法,助攻它登上了零售地產神壇之位。

  站在本世紀第三個十年的起點,往前看商業地產賽道,Simon演繹的神話,或可幻化成前行路上的微微亮光。

  從露天到室內,回歸都市

  上世紀60年代以後,美國社會、經濟大變,零售行業全麵興盛,大型購物中心井噴。

  · 1960-1970、1970-1980兩個十年間,美國名義GDP年均複合增長率分別達7.1%、10.3%,而1950-1960十年對應的這個增速僅為6.1%;

  · 就業率顯著增加,人均收入快速增長,中產階級數量明顯增多;

  · 城鎮化推動著城市人口爆發式增長,直接刺激並拉動了內需。1950年美國城鎮人口數量占比為64%,至1980年已達73.7%。

  · 消費習慣由儉入奢,個人消費支出(現價)在1970-1980年年均複合增速達10.5%,呈快速上漲態勢。


數據來源 | wind

  窺見美國零售地產之潛力,Melvin Simon毅然辭去租賃代理人工作,成立了一家小型地產開發企業,即Simon前身——Melvin Simon & Associate(下稱MSA)。

  與MSA同期出現的零售地產公司還有GGP(1954年成立)、Kimco(1958年成立)、MAC(1964年成立)等。

 

  資料來源 | 廣發證券

  1960年8月,印第安納州,MSA首次推出露天購物廣場,隨後又迅速開發了四個類似的項目。

  不斷擴大的規模與名氣,吸引了來自西爾斯等大型零售商的租賃合同,MSA通過與S.S. Kresge合作在美國中部其他州建立了4個Kmart店,正式走出印第安納州。

  版圖在擴大,模式在更迭。1964年,MSA首個室內購物中心於Fort Collins麵市,並開始與Montgomery等知名零售商建立長期合作機製。

  同年,在美國其他州,MSA開始複製開發室內購物中心。至1967年,其可租賃麵積超300萬平方英尺,且每年新增麵積保持在100萬平方英尺左右。

  在多數夥伴選擇紮堆郊區時,MSA卻另辟蹊徑,調頭回歸都市。在印第安納州的市中心建了個80萬平方英尺的巨型綜合mall,自帶停車場可容納3000輛車。

  進入80年代,MSA平均每年新開2-3家購物中心,並順應美國商業地產“二次革命”,喝下了“綜合性商業地產”頭啖湯。


  資料來源 | 招商證券

  回看這近30年發展軌跡,MSA踩著節點,穩紮穩打,靠著自建自營的模式,為往後的商業帝國打好了地基。

  今天,其在北美地區落成的107個mall中,38個自建項目有29個為1990年前落成(含1990年),占自建mall物業總可租賃麵積的77%。

  激進並購,跨越式生長

  1990年,Melvin Simon的長子,29歲的David Simon接班,任公司CFO一職。

  這個富二代,被稱為美國地產界傳奇人物,而其掌舵後的MSA進入了屬於自己的“黃金年代”。

  上市,是第一步。1993年年底,MSA將公司旗下主要資產組成西蒙集團,以REITs的形式在紐交所公開上市,8.4億美元的融資額創下彼時美國證券史上最大的房地產基金IPO。

  不缺錢的Simon,“買買買”不停。1993-1996的三年間,進行了5次並購重組,公司資產從17.5億美元遽升至59億元,年複合增長率達到49.9%。


   資料來源 | 招商證券


 
   數據來源 | 公司公告

  “穩、準、狠”的並購生意,鞏固了Simon在紐約、芝加哥、洛杉磯、波士頓等美國主要大都會的市場,而不斷增加的租賃麵積推動著其營收快速增長。

  1998年,其以59億美元(包括繼承的債務)將CPI收入囊中,新增的1180萬平方英尺可租賃麵積占Simon總可租賃麵積的7%。這年,Simon營收同比增長33.4%。而整個1993-2000年,Simon營收的年複合增速則高達21.6%。

  當然,並購這一打法外,Simon能真正坐上了美國零售地產的頭把交椅,還離不開其內嵌的基金開發模式。


  資料來源 | 喆安投資

  在該模式下,Simon的商業項目運營成熟之後,通過出售、分散和打包設立REITs,並在公開市場出售,引入投資人、資產管理人和托管人,從而實現資金快速的回籠。

  Simon本身也持有部分REITs份額,從而可同時享受分紅和物業升值的收益。

  1997年,Simon成為第一支年收入超過10億美元的REITs;到了1998年,其持有的零售物業總量甚至超過後四家主要商業地產公司的總和,“北美最大的房地產上市企業”實至名歸。

  至此,不難看出,上市後的Simon發展重心已逐漸轉移到資產並購、持有、優化、整合。嚴格來說,它首先是一個(REITs)基金公司,其次是一家商管公司(商業物業管理),最後才是一家地產開發商。

  多元經營,進軍全球

  進入21世紀後,Simon的收購有增無減,但動機卻與上一階段有所不同。此前意在跑馬圈地,做大棋局;之後的重心則落在分散風險,守住王位。

  · 多元化經營,深耕奧特萊斯

  雖是造mall的老手,但在奧特萊斯和Miills(大都會購物中心)這兩大領域,Simon算是後來者。

  2003年,Simon在北美所持有的246處物業,71%為區域購物中心、27%為社區購物中心。勢頭正盛的outlets、mills(奧特萊斯、大都會購物中心),其均未涉足 ,資產組合相對單一。

  構建“第二增長曲線”,成了Simon新任務卡。2004年,其盯上了切爾西地產公司(Chelsea Property Group)。

  彼時的切爾西,是美國奧特萊斯界最大網紅。在紐約、洛杉磯、奧蘭多、拉斯維加斯等旅遊城市周邊持有31處品牌折扣村,日本、墨西哥亦有布局。

  種種優勢,皆合Simon心意。後者終以52億美元(包括債務)拿下切爾西,高調進軍奧萊。

  以切爾西為基,Simon組建了奧特萊斯業務部。2004年,其名牌折扣村的總量(37家),甚至超過了22年深耕奧特萊斯的Tanger(36家)。

  隨後的2007年、2009、2010年,Simon分別收購了The mills、Prime Outlets Acquisition Corp、Prime。添上Mills(大都會中心)這一業態後,Simon的零售版圖再次擴容。
 


  Wrentham Village Premium Outlets 圖片來源 | 公司官網

  截至2018年底,Simon在美國本土有69處奧特萊斯物業,其中45處是收購而來,約占3046萬平方英尺可租賃麵積的64%。此外,其所有Mills物業,均為收購所得。

  持續的並購擴張,讓Simon旗下奧特萊斯的可出租麵積急速攀升,隨之而來的則是收入規模和經營利潤的增長。

  · 進軍全球,國際化經營

  這邊多元擴充版圖,那邊Simon同時邁出國際化步伐。

  1998年,Simon收購了BEG集團,隨之持有波蘭3處、法國2處零售物業。同年,Simon在歐洲的第一個購物中心波蘭Krakow開業,開業時出租率達100%。

  此後,以合資為主、收購為輔,Simon繼續進軍了歐洲及亞洲部分國家。以合資方式打開新市場,減少開發成本,降低風險。


資料來源 | 廣發證券

  2012年3月,Simon以20億美元收購歐洲上市公司Klepierre 29%的股權。後者在歐洲13個國家擁有260購物中心,價值超過210億美元。

  而其打開亞洲市場,主要依托的是2004年買下的切爾西資產。

  值得一提的是,Simon任性“買買買”背後,是通暢的融資渠道。據高通智庫研究,Simon的資金主要來自外部融資、處置物業、賣出股票和基金單位的收益,其中外部融資所占比例超半數,最高時達80%。

  而外部融資又以無抵押貸款占比居高,2016-2018年占比均高於70%,財務靈活性高。


  數據來源 | 公司公告

  此外,美國REITs雖要求企業需每年將至少90%的應納稅年收入用於分配,但對長期負債並無要求。該製度下,Simon可借助股權融資和財務杠杆來放大融資能力,鋪設並購增長之路。


  資料來源 | 恒大研究院

  封神靠規模,更看運營

  跑馬圈地的日子裏,Simon始終以“在最好的市場擁有最佳的商場”為運營定律。

  · 產品線清晰,注重上下遊

  Simon主要有三條產品線:Malls(區域購物中心)、The Mills(大都會購物中心)、Premium Outlets(奧特萊斯品牌折扣店),並依靠底層零售物業,打通上下遊的關係。

  Simon在其九十年代末的年報寫到,其零售物業每年承接的購物群體達1億、客流量達20億人次。1997年,Simon成立了品牌事業部(SBV:Simon Brand Ventures),旨在通過廣告等營銷手段建立B2C業務來挖掘消費者潛力,擴大客流量、提高轉化率,提升銷售額。


  Adventure Mall 圖片來源 | 公司官網

  而為與上遊供應商、零售商建立B2B的長期合作機製,2000年Simon成立商業網絡部(SBN:Simon Business Network),以降低商場、租戶運營成本,提高零售商的店鋪運營效率和盈利能力。

  據2000年年報,SBV、SBN兩大事業部就為Simon集團創造了6200萬美元的運營資金(FFO),同比增長38%。

  · 持有優化,提高經營效率

  成立至今60年,Simon持有大量核心區域的優質資產,但大多物業已進入存量改造期。

  2018年其持有的107個區域購物中心,67.1%的項目出現在2000年以前,34.1%的項目獲取時間在1990以前,而20.3%的項目獲取時間在1980年以前。


  資料來源 | 公司公告

  對於這些存量物業,Simon通常會進行二次改造,包括調整主力租戶、引入新業態等來提升出租率,進而提高項目資產回報率。

  年報顯示,2018年Simon累計完成了30個項目的二次開發,總投資約6億美元,投資回報率平均8%。

  而自成立以來,其對項目的再開發總投資額約達35億美元。

 

  圖片來源 | 公司官網

  *注:Northgate Mall,建於/獲取於1987年,Simon通過對其進行擴建、改造,將其從一個隻提供零售的購物場所轉變為涵蓋甲級寫字樓、酒店等多功能的物業

  通過以上內涵式增長,Simon的物業出租率、每平方英尺銷售額等經營指標穩步提升,租金坪效比處於健康水平。

  

  數據來源 | 公司公告

  1996-2000年,Simon的淨利潤增長257倍,而後2001-2010年這十年間,Simon的淨利潤從1.48億美元增長超600倍至10.21億,平均年增長率達21.3%。

  與淨利潤增長相應的是公司 ROE的變化,近十多年Simon的ROE穩重有升。1996年開始並購,至2000年奠定行業地位,西蒙的平均ROE僅有4.7%, 而2001-2011則達到了9.5%,翻了近一倍,2011年更是高達18%。

  此外,定期剝離非核心資產、淘汰低效物業是Simon穩定經營的又一關鍵。據其年報,2018年僅處置資產,Simon就錄得2.888億美元的淨收益,占當年總營收的5.1%。


  資料來源 | 招商證券

  以上,不難發現,依靠穩健的商業模式、品牌優勢,提高商業地產回報率,並通過金融模式打造規模效益從而放大優勢,就是Simon封神的底層邏輯。

  實際上,諸如Kimco、MAC、FRT等美國零售巨頭REITs皆如此。可知其易,行其難。國內的商業地產玩家們,要將簡單邏輯化作神奇魔力,還有段路要走。

  來源 | 商業地產頭條
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